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观点在投资房地产之前需要考虑的关键事项
发布时间:2019-05-07 15:37:23 

 过去几年,印度住宅市场的销售一直在急剧下滑。该国大多数大型市场供应过剩。尽管从2017年的低点开始销售和供应数量有所改善,但2014年的高点难以捉摸。

观点在投资房地产之前需要考虑的关键事项

经过长达十年的推出和利率上升,消费者几乎没有看到房地产投资的价格升值。这对需求产生了不利影响。由于管理方面的麻烦和不良的租金收益率,NRI已停止购买房地产作为投资类别。自用部门的意图仍然很强,但由于价格上涨,一直犹豫不决。为了激发顾客购买,为购房者提供了多种新的融资选择。

获得正确的融资选择将有助于买家增加购买力并增加现金流。购房者有两种选择。购买尚未建造或正在建设的房产或购买准备入住的房产。下面给出了各种融资方案:

1.全额预付款:

在此类付款中,买方必须支付房产价值的10%作为初始付款,并在首次付款后的两个月内支付约80-85%的房产价值。其余5%可以在占有期间。

优点-首笔支付,通常提供健康的折扣给购房者。没有其他计划可以提供总房价8-10%的折扣。风险- 如果存在建筑法律问题,从卖方收回资金将变得困难。此外,如果建筑延迟或占有财产,可能会使买方付出沉重代价。

2.预付定金的银行/ NBFC贷款:

在这种情况下,建筑商预先获得全部金额,部分来自客户,剩余部分来自银行或NBFC。买方可以选择他的付款份额。虽然20年是印度最受欢迎的住房贷款期限,但大多数银行也有30年的任期。

然而,按目前的利率计算,即使每月EMI略高,15年期在财务上也会更有利。对于50万卢比,20年贷款9%,每月EMI为每月45,000卢比。在15年期间,它增加11%至5万卢比。然而,总利息支出从58万卢比减少到41万卢比,减少了29%。

优点 -

买方可以选择一个舒适的选择来为他的投资提供资金。根据他的资金流入,他可以选择贷款期限和他的支出。

风险 -

如果项目延期,未完成或建筑商欺诈,客户仍需向银行全额偿还贷款。许多受长期延误或未完成困扰的客户正在遭受痛苦。

3.建筑联动计划:

在此计划中,买方支付预订金额为房产价值的10-15%。并且,剩余金额与建筑里程碑相关联,例如,正在建造的每个楼层,买方将支付预先确定的百分比。

在所有可用的融资方案中,这是风险最小的选择。由于付款与施工进度有关,延迟的可能性会更小。由于建筑商希望为项目定期提供现金流,他将确保及时完成工作。

对于准备搬入房产,可以进行银行贷款或安排全额付款而没有太大的延迟风险,由于税收减免,建筑商贷款可能会导致违约或欺诈。银行贷款利息免税,每年高达20万卢比。被偿还的本金可用于80C节省税,每年最高可达150万卢比。

EMI假期真的是假期吗?

EMI度假是他们在贷款期限的前几个月不需要支付EMI的地方。EMI假期通常会给予贷款人员,以便他们可以在启动EMI之前适应融资变化。通常在注册邮票费,首付和注册时支付巨额资金。为了适应这些费用,通常会有EMI假期。因此,如果贷款期限为120个月且EMI假期为三个月,那么人们只需支付117个月的EMI费用。

但EMI度假真的是假期吗?让我们举一个例子,看看这对买家是否有益。

Aakash Shah是一名软件员工,他想在海得拉巴购买价值60万卢比的2BHK公寓。同样的首付是15%。他支付了9万卢比的首期付款,并以9%的利息购买房屋贷款15年(180个月)。

他在前三个月获得了EMI假期,因此他只需花费177个月支付EMI。他将不得不每月支付53,326卢比的EMI,为期177个月,以清理他的住房贷款。

但是,如果他不选择EMI假期并在180个月的整个期限内支付EMI,该怎么办呢?然后,他将需要支付51,728卢比的EMI,为期180个月。他支付的总金额为93,10,968卢比。而如果他选择EMI假期,他支付的总金额为94,38,702卢比。通过选择EMI假期,Aakash额外支付1,27,734卢比。因此,EMI假期并没有像它那样有利可图。

负担得起的房子

印度政府为中等收入群体(MIG)引入了Pradhan Mantri Awas Yojana。它们进一步分类为MIG I和MIG II。MIG I类别包括收入在60万卢比到12万卢比之间的家庭,并有资格获得高达9万卢比的贷款4%的利息补贴。MIG II类别包括收入在12万卢比到18万卢比之间的家庭,并有资格获得高达12万卢比的贷款3%的利息补贴。

假设一个人想买一个2BHK公寓(770sft)。房子的价值是25.23万卢比。他将以9.5%的利率获得住房贷款20年。如果贷款是20.18万卢比(首付20%后),EMI将在18,814卢比左右。对于MIG I类别下的人,EMI将为16,623卢比,其实际利率为7.79%。在MIG II类别下,EMI将为16,669卢比,其实际利率为7.83%。

结论

凭借多种融资方案和政府支持政策,购买贷款和住房融资的便利性很高。然而,这不应该是主要的决策标准。如果它是客户的第一个房子并且他打算留在那里,那么融资的便利性应该有所帮助。

如果同一房子作为纯粹的投资购买,那么目前的市场条件不支持它。印度房地产市场的总租金收益率为每年3-4%,而且准备搬入房产的资本增值预期较低。

购买房屋作为投资也伴随着维护,租赁,税收和非流动性的麻烦。因此,寻求纯收益的投资者应该考虑其他投资选择。

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